La situazione emergenziale in cui ci troviamo sta impattando fortemente sull’operatività di molte realtà imprenditoriali. Le ultime misure adottate per contenere il contagio hanno determinato la chiusura di numerose attività commerciali e limitato fortemente la circolazione di tutti noi. Ci troviamo di fronte ad una situazione straordinaria, che sta incidendo sulla capacità di alcune imprese di far fronte alle proprie obbligazioni.
È lecito chiedersi quindi se l’emergenza causata dal COVID—19 possa costituire una forma di impossibilità sopravvenuta, che giustifichi il mancato pagamento dei canoni di locazione degli immobili in cui viene svolta l’attività. Senza volerci addentrare in complesse questioni giuridiche, proviamo ad offrire all’imprenditore qualche spunto per aiutarlo a orientarsi.
Innanzitutto, l’impossibilità sopravvenuta è una delle cause di estinzione (o di sospensione, se temporanea) dell’obbligazione, diversa dall’adempimento. Si tratta di una circostanza, eccezionale e imprevedibile, che impedisce al debitore di eseguire, con la comune diligenza, la propria prestazione.
È cosa diversa dalla mera difficoltà, che può essere superata con l’adozione di qualche sforzo.
È cosa diversa anche dall’eccessiva onerosità, che consiste in un incremento sensibile del costo della prestazione (e che giustifica ai sensi degli artt. 1467 e ss. cod. civ. la risoluzione del contratto, o la sua riduzione ad equità).
L’impossibilità può essere totale (quando colpisce l’integralità della prestazione) o parziale (quando impedisce l’esecuzione di una parte del dovuto). Così come può essere definitiva o temporanea.
A seconda della tipologia dell’impedimento, variano i rimedi offerti dal codice civile.
Proviamo ad esplorarli. Gli articoli 1463 e seguenti cod. civ. disciplinano l’impossibilità definitiva (totale o parziale), consentendo alla parte obbligata di ridurre in tutto o in parte la propria prestazione, salvo il diritto di recesso del creditore che non abbia interesse all’adempimento parziale. Le misure che sospendono l’attività sono invece, per loro natura, temporanee. Ci sembra quindi che l’invocazione dell’impossibilità sopravvenuta definitiva possa essere, allo stato, sproporzionata. Così come è difficile intravedere spazi, almeno al momento, per chiedere la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità ex art. 1467 cod. civ. Un mese di mancati incassi, sul sessennio di durata standard dei contratti di locazione commerciale, mal si concilia con l’adozione di una soluzione così drastica. Questo istituto potrebbe meglio applicarsi a rapporti ad esecuzione istantanea o di breve durata.
Si può invece ragionevolmente ipotizzare la posticipazione del pagamento del canone, ai sensi dell’art. 1256, 2° comma, cod. civ.
Quest’ultima disposizione, che regolamenta l’impossibilità sopravvenuta temporanea, non fa altro che esonerare il debitore dalle conseguenze del ritardo.
Propendiamo per questa lettura anche in ragione di quanto previsto dall’art. 91 del decreto “Cura Italia”, che dispone letteralmente quanto segue: “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto (d.l. 23 febbraio 2020, n. 6 e successivi DPCM attuativi n.d.r.) è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Come si può facilmente intuire non esiste un rimedio “standardizzato”, adattabile a qualsiasi realtà. Ogni azienda ha le sue peculiarità, così come ogni rapporto contrattuale ha le proprie. Le norme di legge possono inoltre esser derogate contrattualmente.
Occorre quindi esaminare ciascun contratto di locazione per capire se e come sia stata disciplinata l’impossibilità sopravvenuta. Poi, bisognerà valutare l’impatto della pandemia e delle misure restrittiva in concreto, sulla singola realtà aziendale e su ciascun rapporto locatizio.
Ad oggi nessuno è in grado di stimare esattamente l’incidenza che l’epidemia e le sue conseguenze avranno sulla nostra attività. Molto, se non tutto, dipenderà dalle decisioni che lo Stato e le Regioni assumeranno nei prossimi giorni/settimane. La maggior parte degli imprenditori non è in grado di individuare il momento in cui cesserà l’impossibilità sopravvenuta, né può escludere che l’impossibilità, oggi temporanea, diventi definitiva, ovvero che possa impattare in maniera così forte sul contratto di locazione da imporne un’equa revisione.
Suggeriamo quindi prudenza e attenzione nella valutazione di ciascuna situazione, con un occhio sempre rivolto alle novità normative che potrebbero intervenire sul tema.
